전월세 상한제 임대차3법 전월세 신고제 전월세3법 계약갱신청구권제 소급적용 시행시기

전월세 상한제 임대차3법 전월세 신고제 전월세3법 계약갱신청구권제 소급적용 시행시기 

전월세 상한제 임대차3법 전월세 신고제 전월세3법 계약갱신청구권제 소급적용 시행시기

안녕하세요. 요즘 전월제 상한제다 임대차3법이다 여러가지로 뉴스가 많았는데요. 오늘부터 시행되는 전월세 상한제와 계약갱신청구권제가 무엇인지 알아보도록 하겠습니다. 

세입자의 주거권을 보호하기 위한 임대차 3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제) 중 계약갱신청구권제와 전월세 상한제가 31일인 오늘 각의를 통과해 곧바로 시행됩니다. 

 

전월세 상한제 ?

집주인이 세입자와 재계약 때 전·월세 인상률을 일정 수준으로 제한하는 제도.

계약갱신청구권제 ?

종전 임대차 계약이 끝나는 시점에 세입자가 계약기간을 2년 추가 연장할 수 있는 제도.

정부는 이날 오전 정부서울청사에서 정세균 국무총리 주재로 임시 국무회의를 열어 이른바 '임대차 3법' 중 전날 국회를 통과한 계약갱신청구권제와 전월세상한제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 개정안 공포안을 심의·의결 했습니다. 

정부는 곧바로 대통령 재가와 관보 게재를 거쳐 이날 중 공포 절차를 마무리 짓기로 했는데요. 법은 이날 관보에 게재되는 시점에 즉시 시행됩니다. 

주택임대차보호법은 지난 27일 상임위원회인 법제사법위원회에 상정돼 이틀만인 29일 통과됐습니다. 이어 전날 본회의에서 의결됐고, 다시 하루만에 국무회의 의결과 시행이 이뤄진 것입니다.  

정 총리는 "법 시행이 늦어진다면, 그 사이 과도한 임대료 인상 등 세입자 피해가 우려되고, 오히려 시장 불안을 초래할 여지도 있다"며 신속 의결한 배경을 설명하기도 했습니다. 

 

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계약갱신청구권제- 계약기간 '2+2년' 보장

 

앞으로 세입자는 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고 집주인은 실거주 등의 사정이 없으면 이를 받아들여야 합니다. 이때 임대료는 직전 계약액의 5%를 초과해 인상할 수 없습니다. 

이에 따라 주택임대차보호법이 1981년 도입되고, 최소임대기간이 1989년 1년에서 2년으로 연장된 데 이어, 이번에 사실상 4년으로 확대되며 세입자의 주거권이 강화된 것이죠.

정부는 종전 계약에 대해서도 소급 적용할 방침으로, 집주인이 계약 만료 1~6개월 전 해지를 통보했더라도 세입자는 계약청구권을 행사할 수 있습니다. 정부는 이미 계약을 한 번 이상 연장한 세입자에 대해서도 최소 1번 이상 갱신 청구권을 보장할 방침이라고 합니다. 

집주인이 바뀌었다면 새로운 집주인에게 계약 갱신을 요구하면 되는데요. 주택 매매 시 매수자가 권리와 의무를 포괄승계 하기 때문입니다. 

다만 세입자는 최소한 계약 만료 1개월 전(오는 12월10일부터는 2개월 전)에 갱신 청구권을 행사해서 계약을 연장해야 합니다. 만기가 1개월 이상 남지 않은 세입자의 경우 법 시행 이후 계약 연장이 어려울 수도 있습니다. 

또 집주인이 계약을 해지하고 새로운 임대차 계약을 체결한 경우에도 갱신 청구권을 사용할 수 없게 됩니다. 이는 새 세입자에게 갱신 청구권이 넘어가기 때문입니다. 
 
집주인은 아래와 같이 실거주 등을 목적으로 세입자의 요구를 거절할 수 있습니다. 

-집주인이나 직계존·비속이 최소 2년 이상 실거주 하는 경우
-재개발·재건축 등으로 주택 전부나 일부가 멸실되는 경우
-세입자가 임대료를 2개월 이상 연체하는 경우
-임대인과 임차인이 상호 합의한 경우 

 

하지만 거절 사유가 허위로 밝혀질 경우, 집주인은 세입자에게 손해를 배상해야 하니 주의하시길 바랍니다. 

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전월세 상한제- 전월세 값 2년간 5% 초과 인상 불가

 

전월세상한제는 임대료를 한 번에 일정 수준 이상 올리지 못하게 한 것입니다. 즉, 앞으로 세입자는 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고 집주인은 실거주 등의 사정이 없으면 이를 받아들여야 합니다. 이때 임대료는 직전 계약액의 5%를 초과해 인상할 수 없습니다.

제한 폭은 최대 5% 이내에서 지방자치단체에서 상한율을 정하게 되는데요. 월세의 경우 보증금과 임대료를 모두 따져봐야 하며, 전월세전환율(올해 7월 현재 연 4%)을 적용한 환산보증금을 구해 인상률이 제한됩니다. 

상한제는 계약갱신청구권제와 마찬가지로 종전 계약에도 소급 적용됩니다.

앞서 주택임대차보호법 도입과 개정으로 최소임대기간을 변경했을 때 전셋값이 제도 시행 이전에 급격하게 올랐던 점을 고려한 결정이라고 하네요. 박선호 국토교통부 차관은 최근 국회에서 "과거 의무기간을 1년에서 2년으로 늘릴 당시 기존 계약에 적용하지 않아 결과적으로 4개월간 임대료가 19% 올랐다"며 소급의 필요성을 강조했습니다. 

만약 법 시행 전에 임대료를 제한 폭 이상 인상해 계약을 체결했더라도, 집주인은 초과분을 세입자에게 반환해야 합니다. 

계약기간(2+2년)이 모두 끝난 이후에는 인상률에 제한이 없으며, 집주인은 새로운 세입자와 원하는 대로 계약을 체결하면 됩니다. 

정 총리는 "일각에서는 전월세 임대물량 감소 등의 부작용을 우려하고 있다"며 "관계부처는 시장 상황을 면밀히 주시하면서, 주택임대차 시장 안정을 위해 필요한 보완조치를 적기에 취해주시기 바란다"고 주문했습니다. 

정 총리는 "국민의 38%가 전월세 주택에 살고 있는데, 이 법이 시행되면 이분들의 삶이 보다 안정될 것으로 기대한다"고 말을 전했습니다. 

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전월세 신고제 시행시기 ??

 

임대차3법 중 남은 전월세 신고제는 내년 6월1일 시행이 예정되어 있습니다. 

이 제도가 담긴 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 지난 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과해, 국회 법제사법위원회 심의를 거친 뒤 본회의에 상정될 예정이어서, 늦어도 7월 임시국회 마지막 본회의인 다음 달 4일 전까지 임대차3법이 모두 통과됩니다만,, 임대차 신고 관리, 데이터베이스 검증과 연계 등 시스템 구축을 위한 시간이 필요해 내년 6월부터 시행키로 했다고 합니다. 

전월세신고제가 도입되면 '깜깜이' 임대차 시장의 불투명성이 크게 개선될 전망입니다. 

현재 임대차 시장은 확정일자 신고 등을 통해 간접적으로 파악될 뿐, 전체적으로 시장의 불투명성이 높습니다. 올해 5월 기준 임대 추계 731만 가구 중 임대차 실거래 정보를 확인할 수 있는 주택은 전체의 28% 수준인 약 205만 가구에 불과한데 이는 매매 거래와 달리 임대차 거래는 신고 의무가 없기 때문입니다. 

전월세신고제가 시행되면 특정 지역 및 특정 금액 이상의 전월세 거래는 보증금 등을 포함해 30일 안에 신고해야합니다.

이에 따라 시행 지역 전월세 시세 정보는 물론 계약갱신과 임대료 상한제 준수 여부 등을 한 눈에 파악할 수 있고 임대소득 세원도 확인 가능해 탈세를 방지할 수 있게 됩니다. 신고 의무는 공인중개사가 아니라 거래 당사자에게 있으며, 계약 신고 시 확정일자 신고를 갈음하는 효과도 있습니다. 개정안은 시행 대상 지역과 거래금액 등을 법 시행령에서 정하도록 할 예정입니다. 

임대차 3법이 시행되면 전월세 세입자들은 조금이나마 마음편히 집을 구해서 살수 있을거 같네요. 무슨 제도이든 장단점이 있기 마련인데요. 아무쪼록 모두가 만족할수 있는 임대차3법이 시행되었으면 합니다. 감사합니다 😄😃